TAŞINMAZ (GAYRİMENKUL) ALIM SATIMINDA HARÇ MATRAHI NEDİR?, KDV MATRAHA DAHİL Mİ?

492 Sayılı Harçlar Kanunu’na bağlı (4) sayılı tarifede yer alan tapu işlemleri üzerinden tapu harcı hesaplanmaktadır. Harç, işlemlerin nevi ve mahiyetine göre, değer esası üzerinden nispi veya maktu olarak alınmaktadır.

Konut ve arsa alım satımı, gayrimenkul devir ve iktisabı mahiyetinde olup, bunların devir ve iktisabında tapu harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır.

“Emlâk vergisi değeri” ifadesi; 1319 sayılı Emlâk Vergisi Kanunu’nun 29’uncu maddesine göre belirlenen vergi değerini ifade eder. Söz konusu emlak vergi değerini emlağın bulunduğu yerdeki belediyenin ilgili biriminden temin etmek mümkündür.

Harcın ölçüsü devir eden ve devir alan için ayrı ayrı olmak üzere devir bedeli üzerinden binde 20’dir. Buna göre gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen gerçek devir ve iktisap bedeli üzerinden devir eden ve devir alan için ayrı ayrı binde 20 oranında hesaplanır ve ödenir.

Gerçek devir bedeli emlak vergisi değerinden düşük bile olsa, tapu harcının hesabında dikkate alınacak değer, en az devredilen gayrimenkulün emlak vergisi değeri olarak bildirilebilecektir.

İşletme kayıtlarında bulunup satılan gayrimenkulün harç matrahı KDV hariç tutar üzerinden hesaplanacaktır. Konuya ilişkin Özelge için TIKLAYINIZ.

HARÇ MATRAHININ GERÇEK DEĞERİN ALTINDA BEYAN EDİLMESİNİN MÜEYYİDESİ NEDİR?

Çoğu kez gayrimenkul alım ve satımında, beyan emlak vergisi değeri üzerinden yapılmaktadır. Kamuoyunda da bu değer esas alınarak beyan yapılması durumunda sorun çıkmayacağı yönünde bir algı mevcuttur.

Tapuda yapılan işlemden sonra beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının, harcın gerçek devir bedelinden daha düşük bir bedel üzerinden ödendiğinin tespit edilmesi halinde, aradaki fark üzerinden hesaplanan harç ikmalen veya re’sen tarh edilerek hem gayrimenkulü devreden hem de devir alandan tahsil edilir. Ayrıca, bu suretle tarh edilecek tapu harcı için, devreden ve devralan için ayrı ayrı harcın % 25’i oranında vergi ziyaı cezası kesilir.

BEYANIN GERÇEĞİ YANSITMADIĞI TESPİT EDİLEBİLİR Mİ?

Bilişim teknolojilerindeki gelişmelere paralel olarak, kurumlar arasında bilgi alışverişleri artmaktadır. Bu kapsamda, tapu müdürlükleri, devredenin ve iktisap edenin adı ve adresi ile gayrimenkulün harca esas tutulan değerini ve vasıflarını Gelir İdaresi Başkanlığına düzenli olarak bildirmektedirler. Gelir İdaresi Başkanlığı gayrimenkullere ilişkin olarak tapu bilgilerinin yanı sıra birçok kamu ve özel sektör kurumundan düzenli bir şekilde bilgi temin etmektedir.

Ayrıca, kredili olarak alınan gayrimenkullerde bankadaki gayrimenkul bilgilerinin temin edilmesi de mümkündür. Özellikle ev veya işyeri alırken kredi kullananların çektikleri kredi bilgileri bankalardan alınmakta ve bu kişilerin evi tapuya tescil ederken beyan ettikleri değerle kıyaslanmaktadır. Eğer kredi miktarı daha yüksekse, evin gerçek değerinin altında beyan edildiği gerekçesiyle cezalı tapu harcı tarhiyatı yapılıyor. Gelir İdaresi Başkanlığının farklı kurum ve kuruluşlardan aldığı verileri analiz ederek gerçek değerin altındaki beyanları tespit etmesi mümkündür.

BANKA EKSPERTİZ RAPORLARINA DAYANILARAK CEZALI HARÇ TARHİYATI YAPILABİLİR Mİ?

Bankalar gayrimenkul alımı için kredi verirken, krediye konu gayrimenkul üzerine ipotek koydurmaktadırlar. Bu nedenle söz konusu gayrimenkulün değerenin belirlenmesi önem arz eder. Buna yönelik olarak da bankalar kredi verilecek gayrimenkul için ekspertiz raporuna bakarlar. Söz konusu ekpertiz raporları gayrimenkulün değerine ilişkin bir done olmakla birlikte, gayrimenkulün tapuda hangi tutara satıldığına ilişkin kesin bir rakamı ifae etmez. Bu nedenle, tapu harcının matrahının tespitinde doğrudan dikkate alınabilecek bir unsur değildir. Nitekim Danıştay Dördüncü Dairesi 1904.2016 tarih ve E:2015/2062 ve K:2016/1726 sayılı kararında;

“Vergiyi doğuran olayın gerçek mahiyetinin esas olması ve gerçek gelirin vergilendirilmesi ilkesi gereği, davacının kayıt dışı hasılatının olup olmadığını belirlemek için satışını yaptığı taşınmazların satış tutarlarının gerçek veya gerçeğe en yakın haliyle tespit edilmesi gerekir. Bu bağlamda, davacının iddiaları da dikkate alındığında, satışı yapılan taşınmazları satın alan kişiler nezdinde de araştırma yapılarak taşınmazların gerçek veya gerçeğe en yakın satış tutarlarının tespit edilmesi ve bu şekilde yapılan tespit sonrasında davacının kayıt dışı bıraktığı hasılatının olup olmadığının belirlenmesi gerekir iken sadece banka kayıtları üzerinde inceleme yapmak suretiyle banka eksperlerinin taşınmazlara biçtiği değer esas alınarak, eksik incelemeye dayalı olarak yapılan tarhiyatlarda ve kesilen cezalarda hukuka uyarlık görülmemiştir.”

Gelir Vergisi Kanunu; gayrimenkul satışının sermaye, organizasyon ve girişim unsurlarının birleşimi şeklinde ve devamlı olarak yapılması halinde elde edilen kazancı ticari kazanç; devamlı olmayan ticari mahiyetteki satışları arızi ticari kazanç, bu kapsamda düşünülmeyen elden çıkarmaları ise “değer artış kazancı” olarak vergilendirmektedir. Bu nedenle, gayrimenkul alım ve satımlarının sadece tapu harcı boyutu değil; kazanç vergisi boyutu da vardır.

Gelir Vergisi Kanununun “Değer artış kazançları” başlıklı mükerrer 80 inci maddesine göre;  İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancına tabidir.

Gayrimenkul alım ve satımında gayrimenkulün değeri, satıcıların dayatması, müteahhitlerin düşük bedelle satışı faturalandırması, kişilerin beyan edilecek matrah konusundaki bilgisizlikleri veya kasıtlı davranışları gibi nedenlerle gerçek değerinin altında beyan edilmektedir. Satış sırasında alıcının kurumsal bir işletme olması ve benzeri nedenlerle gerçek değer ne ise onun beyanı söz konusu olmaktadır. Bu durumda, binde 20’lik tapu harcı ödememek şeklindeki eksik beyandan kaynaklanan avantaj(?), yüklü miktarda değer artış kazancı ödenmesi gibi sonuç doğurabilmektedir.

22.02.2017

Dr. Hasan AYKIN