GİRİŞ

Kira geliri (Gayrimenkul Sermaye İradı, GMSİ) geniş bir mükellef kitlesini ilgilendidir. Bu mükellef kitlesinin önemli bir kısmı vergi ile sadece gayrimenkul sermaye iradı verdikleri kira beyannamesi nedeniyle ilgilenir.

Kira beyanında mükellefler açısından karar verilmesi gereken en önemli konu hangi gider yönteminin tercih edilmesi ile ilgilidir. Ama çoğu mükellef bu tercih hakkı konusunda fazla bilgi sahibi olmadan götürü gider yöntemini seçiverir.

Her bir yöntemin kendine göre avantaj ve dezavantajları vardır. Bu yazıda götürü ve gerçek gider yöntemleri konusunda genel bilgi verildikten sonra, mükelleflerin kendileri için en doğru yöntemi seçmelerine yardımcı olacak temel unsurları ve buna ilişkin bir test aracı sunulacaktır. .

Türkiye’de çok gündeme getirilmez, ancak en önemli mükellef hakkı “mükellefin ödemesi gereken vergiden fazla vergi ödememesi hakkı”dır. Bu yazı ile kira beyanında mükelleflerin ödemeleri gereken gerçek vergiyi ödemelerine yardımcı olmak, mükellef hakları konusuna küçük de olsa katkıda bulunmak amaçlanmıştır. Bunun için hazır beyan sistemi kullanarak hangi yöntemin sizin için daha avantajlı olduğunu test etmenize yarayacak bilgiler sunulmaktadır.

GÖTÜRÜ GİDER YÖNTEMİ

Götürü gider yöntemi, mükelleflerin, kira gelirlerinden istisna tutarını düştükten sonra kalan tutarın  % 25’i  (Oran 7061 sayılı kanunun 14 üncü maddesiyle 1/1/2017 tarihinden itibaren elde edilen gelirlere uygulanmak üzere %15’e düşürülmüştür.) oranında hesaplayacakları tutarı götürü gider olarak indirmeleridir. Hiçbir gideriniz olmasa bile bu tutarı indirme hakkınız var. Böylece yılda bir kez vergi ile yüzyüze gelen mükellefler belge toplama, bunları saklama ile uğraşmadan götürü olarak istisna sonrası gelirin dörtte birini doğrudan gider olarak indirebilmektedirler.

Ancak bu usulü seçen mükellefler, iki yıl geçmedikçe gerçek  gider yöntemine dönemezler.

GERÇEK GİDER YÖNTEMİ

Bu yöntemi seçen mükellefler, gerçek giderlerini indirim konusu yapmaktadırlar. Gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda, giderlerin belgelendirilmesi ve bu belgelerin Vergi Usul Kanunu uyarınca beş yıl muhafaza edilmesi, yetkililer tarafından istenildiğinde ise ibraz yükümlülüğü var.

Mükellefler gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda aşağıdaki giderleri kira beyannamesinde gider kalemleri olarak indirim konusu yapabilirler;

– Kiraya veren tarafından, kiraya verilen gayrimenkul için ödenen; aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,

– Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile orantılı olan idare giderleri,

– Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri,

– Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara harcanan borçların faiz giderleri,

– Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin % 5’i (iktisap bedelinin % 5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanacak, indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır.),

– Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları,

– Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar ile kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar. (Bu harcamalar 2016 ve 2017 takvim yılı için 900 TL’yi aşıyor ise maliyet olarak dikkate alınabilir.)

– Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için yapılan onarım giderleri ile bakım ve idame giderleri,

– Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,

-Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli (kiranın indirilemeyen kısmı gider fazlalığı sayılmayacaktır.),

– Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar,

Gayrisafi hasılattan indirilebilecektir. Ancak, gerçek gider yönteminin seçilmesi, konut kira geliri elde edilmesi ve konut kira gelirlerine uygulanan istisnadan yararlanılması durumunda, gerçek gider tutarının istisnaya isabet eden kısmı, gayrisafi hasılattan indirilemeyecektir.

HANGİ USULÜ SEÇMELİYİM?

Hangi usulün seçileceği konusu tamamen mükellefin gerçek giderleri ve bu giderleri belgeleme durumu ile ilgilidir. Ama biz aşağıda size hangi usulün sizin için en uygun olduğuna karar verebilmeniz için  bir test mekanizmasını sunuyoruz.

Bildiğiniz gibi, kira gelirlerinin beyanında “Hazır Beyan Sistemi” uygulanıyor. Hazır beyan sistemi üzerinden hangi yöntemin sizin için uygun olduğunu test etmeniz çok kolay. Aşağıda konuyu adım adım açıklamaya çalışacağım:

İlk önce, hazır beyan sistemi sayfasını açınız. Bunun için aşağıdaki linki tıklayın.

https://intvd.gib.gov.tr/hazirbeyan/

Linki tıklayınca aşağıdaki ekran çıkacak karşınıza;

Hazır Beyan Sistemi sayfasındasınız. Bu sayfada sağ üst köşedeki “SİSTEME GİRİŞ” butonunu tıklayın. Aşağıdaki ekran karşınıza çıkacak.

Bu ekrandan da anlaşılacağı üzere sisteme giriş için pek çok alternatif var. Sizin için en uygun olanını seçin. Ben TC Kimlik No ile olanı tercih edeceğim. Bu durumda aşağıdaki ekran gelir karşınıza:

Yukarıdaki bilgileri girdikten sonra artık sistemdesiniz karşınıza aşağıdaki ekran çıkar:

Bu ekranın solunda yer alan “Beyanname Doldur” butonunu tıklayın. Karşınıza aşağıdaki ekran çıkacak.

2016 yılı kira gelirleri için 2016 yılını, 2017 gelirleri için 2017 yılını seçin. Örneğin 2016 yılını seçerseniz, bu seçim sonrası karşınıza 2016 yılı beyannamenize ilişkin bilgiler (gayrimenkulleriniz, banka ödemeleri ve benzeri ile gider usulünü seçmenize ilişkin bölümler ve benzeri) çıkacak.

Burada bizim için kritik alan gider usulünü seçmemize ilişkin alan. Sistem varsayılan (default) olarak götürü beyan seçimini size sunuyor. Zaten götürü gideri seçecekseniz sorun yok. Gerçek usulü seçecekseniz buna ilişkin kısmı işaretlemeniz gerek. Bahsettiğim kısım aşağıda sunulmuştur.

Aşağıdaki ekranda yer alan %25 oranı 01.01.2017 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere %15 olmuştur. 

Eğer gerçek gider yöntemini seçerseniz aşağıdaki ekran karşınıza çıkacak ve giderlere ilişkin giriş yapabileceğiniz satırlar görünür hale gelecek. Aşağıdaki ekran görüntüsü karşınıza çıkacak.

Buradaki satırlarda yazan giderlerden yapılanları ve belgesine sahip olduklarınızı ilgili satırlara girmeniz durumunda toplam giderleri sistem otomatik  olarak hesaplıyor.

BENİM İÇİN EN UYGUN YÖNTEMİ NASIL SEÇECEĞİM?

Sizin için en avantajlı yöntemi seçmenin pratik yolu şu: Hem götürü hem de gerçek gider yöntemi ile ilgili beyanname bilgilerinizi sistemde görüp, bunları karşılaştırmak. İki durum arasındaki vergi farkı çok yüksek ise, gider makbuzlarını beş yıl saklama maliyetine katlanmak karşılığında bu yöntemi seçebilirsiniz. Arada çok bir fark yok ise ve ben belge ile uğraşamam diyorsanız bu kez götürü gider yöntemi sizin için uygun olacak.

Burada soru şu, iki yöntemi birden nasıl görebilirim? Hazır beyan sisteminin güzel yanı burada ortaya çıkıyor. Tüm bilgileri girdikten sonra hemen beyan etmiyorsunuz. Taslak olarak kaydedebiliyor, sonra tekrar tekrar dönüp düzeltme yapabiliyorsunuz. Söz konusu uygulamaya ilişkin ekran görüntüsü aşağıdaki gibi:

Örneğin, önce götürü yöntemi seçin ve tüm bilgilerinizi girip sonucu “TASLAK KAYDET” butonuna basarak kaydedin. Sonra gerçek usule göre sisteme giriş yapın ve sonuca bakın.

İki sonucu önünüze koyup ödemeniz gereken vergi açısından avantajınıza bakın ve kararınızı verin. Çok şaşırtıcı farkla karşılaşan mükellefler olacağından eminim. Çünkü tecrübelerim, bazı mükelleflerin gerçek gider yöntemi yerine götürü gider yöntemini seçtikleri için ödemeleri gereken verginin çok üzerinde vergi ödediği yönünde. Bunu tespit etmek için bir saat fazla zaman ayırmaya değmez mi? En güzeli, Gelir İdaremiz bu konuyu test etmemizi sağlayacak aracı önümüze koymuş. Karar sizin, para sizin.

02.03.2017

Güncelleme: 13.12.2017 (7061 sayılı Kanunla götürü gider oranındaki değişiklik işlenmiştir. Götürü gider oranı %25’ten %15 indirildi.)

Dr. Hasan AYKIN