Kent planlarında öngörülen konut, eğitim, sağlık, kültür, spor hizmetleri ve ekonomik etkinlikler için kent içindeki toprak üzerinde yerleşme zorunluluğu vardır. Her kentsel işlev, gelecekteki gelişme yönüne ve büyüklüğüne göre, belirli miktarda kentsel toprağa gereksinme duyar. Bütün bunlar, kentsel toprağa olan istemi artıran etmenlerdir. Bu tesislerin yapılması için gerek kamunun gerekse özel kesimin artan kentsel toprak istemi, toprağın değerini de sürekli olarak artırır. Diğer taraftan, bir arazi parçasının önce tarımsal kullanıştan kentsel kullanışa dönüştürülmesi, sonra altyapısının hazırlanması, daha sonra da yol, otopark, yeşil alan ve meydan gibi kamusal hizmetlerle öteki tesislere kavuşturulması, arsa değerlerini yeniden artırır (Keleş 2013, 543).

Öte yandan ilerde meydana gelebilecek değer artışlarından yararlanabilmek için, bireylerin ellerindeki arsaları boş bekletmelerine, bu amaçla arsa satın almalarına, “arsa spekülasyonu” adı verilmektedir. Spekülasyonun kaynağı ise ekonomi bilimindeki “rant” kavramıdır.

Daha önce de belirtildiği üzere klasik iktisatçılardan Ricardo rantı, çeşitli toprakların farklı niteliklere sahip olmalarından doğan bir üstünlük saymıştır. Ricardo’ya göre, belli bir toprak parçası üzerinde üretilen malların piyasada sağladığı artık değer (plus value), rantın başlıca kaynağıdır. Buna göre, ürünlerin piyasa fiyatı ne kadar yüksek olursa, toprak sahibinin rantı da o ölçüde artar. Ricardo’nun diferansiyel rant adını verdiği bu rant kavramına, Marx iki kavram daha eklemiştir. Bunlardan ilki, toprağın özelliklerinden değil, fakat emek harcanarak yapılan ek yatırımlardan kaynak almaktadır. İkincisi ise, mutlak ranttır. Bu toprağın özel mülkiyette bulunmasının dolaysız sonucudur. Bu anlamdaki rantın başlıca kaynağı, arsanın, sahibine sağladığı tekel ayrıcalığıdır (Keleş 2013, 544-545).

Kapitalizmde, kentsel toprak rantının, iki katlı toprak tekelinin varlığından kaynaklandığı söylenebilir (Hoell 1979, 27). İki katlı toprak tekelinden birisi mutlak rant, diğeri de farklılık rantıdır. Bu durumda, kapitalist toplumda rant, özel büyük toprak mülkiyeti tekelinden kaynaklanan mutlak rant ve kapitalist toprak işletmesi tekeli olarak adlandırılan farklılık rantı şeklinde ortaya çıkmaktadır (Turan 2009, 44-45).

Bu kapsamda kent ve kapitalizm ilişkisi üzerine rant olgusu temel alınarak yapılmış olan çalışmalarda iki karşıt yaklaşım bulunmaktadır. Bu kuramsal yaklaşımlardan ilki klasik ve neo-klasik tezler temelinde geliştirilen ve Ricardo’nun rant kuramına dayanan yaklaşımlardır. İkincisi ise, Marx’ın mutlak rant ve tekelci rant kuramı temel alınarak geliştirilen ve konum rantı kuramını özel mülkiyet olgusunun varlığı ile eleştiren yaklaşımlardır (Turan 2009, 44). Diğer taraftan toprak, hem konum hem de toplam arz açısından sabittir. Topraktaki özel mülkiyet nedeniyle toprak sahipleri, toprak kullanımı üzerinde bir tekel oluştururlar. Bu kapsamda kapitalist ekonomilerde rant; tekel, mutlak ve farklılık rantı olarak ortaya çıkmaktadır. Ayrıca günümüz ekonomik sisteminde rant, sermaye faiziyle karışmış ve böylelikle kapitalizmin gelişmesinde rant artışları çok büyük bir önem kazanmıştır. Kentsel büyüme aracılığıyla rant değerlerinde ve sabit sermayede artış sağlanmaktadır (Akın 2007, 36-37).

Görüldüğü üzere, tarımdaki ilişkiler ağında ortaya çıkan rant kavramı, iktisat kuramı içerisinde oldukça fazla yer kaplamaktadır. Bu kapsamda gerek klasik ve neo-klasik iktisat kuramlarında gerekse marksist kuramlarda, rant konusunun çok önemli bir işlevi vardır. Diğer taraftan iktisatçılar tarafından rantın, kentsel alanlara uyarlanmasında da, büyük ölçüde tarımdaki kapitalist ilişkilere odaklanan yaklaşımlar kullanılmaya çalışılmıştır.

Ricardocu iktisatçılar, Ricardo’nun farklılık rantı kavramını kullanarak, konut ve firmaların kent içinde yer seçim kararlarına odaklanan bir kentsel yerleşme kuramı inşa etmişlerdir. Ancak, kentbilim araştırmalarında egemen olan bu yaklaşımda topraktaki özel mülkiyet olgusu ihmal edilmiştir. Marksist yaklaşımlarda ise genel olarak, kentsel rantın özel mülk sahipleri ve yapılaşma süreçleri üzerindeki etkisi ele alınmıştır.

Klasik kent kuramı, Von Thunen’in 1810-1863 yılları arasında yaptığı tarımsal rant teorisine dayanmaktadır (Evans 1983, 120). Thunen’in teorisinde toprağın rantını belirleyen verimlilik farkları değil, pazara mesafeleridir. Toprakların rant oluşumları ve kullanım biçimleri kent merkezindeki talebe bağlıdır. Bu kurama dayalı olarak geliştirilen kentsel rant kuramlarında kentsel alandaki topraklar, kent merkezine olan uzaklıklarına göre değer kazanırlar. Kent merkezinin çevresinde iç içe girmiş daireler biçiminde değer halkaları oluşur. Kent merkezine en yakın değer halkasındaki toprakların fiyatı en yüksek, kent merkezine en uzaktaki değer halkasındaki toprakların fiyatı en düşüktür. Bunun nedeni, kent merkezine ulaşmaktaki ulaşım giderlerinin farklı olmasıdır.  Bunun yanı sıra yalnız merkeze uzaklığa değil, tüketilen toprak miktarına da vurgu yapan çalışmalar yapılmıştır (Akın 2007, 42-43).

Marksistlerin kentsel rant konusuna olan ilgisi ise 1960’ların sonundan itibaren canlanmıştır. Özellikle gelişmiş ülkelerde, kentsel alana yapılmış olan yatırımlara rağmen bu refahın toplumun tüm kesimlerine yansımaması, tam istihdamın gerçekleştirilememesi, kentsel alanda eşitsizliklerin giderilememesi ve sistemin yeniden yapılanması sırasında arsa spekülasyonunun ön plana çıkması ile konut talebinin karşılanamaması gibi nedenlerden dolayı kentsel rant olgusuna ilgi artmıştır (Turan 2009, 48-49).

Marksist kuramı kente uyarlayan, kullanım değeri ve değişim değeri arasındaki diyalektik ilişkiden yola çıkarak kentsel toprak kullanım kuramını inşa eden Harvey, toprağın ve üzerindeki yapıların, güncel kapitalist iktisatta mal olduğunu ama bunların sıradan mallar olmadığını belirtir. Harvey, kullanım değerini benimseyen yaklaşımların toprak kullanımına ilişkin sorunlara katkıda bulunduğunu ancak bu konudaki araştırmaların ekonomi politiğini dışladığını, ancak kullanım değeri ve değişim değerini birlikte ele almanın kentsel toprak kullanımı sorunlarıyla mekânsal ve iktisadi yaklaşımlar arasında bir köprü oluşturduğunu belirtir (Harvey 2013, 146-148).

Bu kapsamda Harvey, kentsel rant teorisini sermaye birikiminin dinamiğiyle ilişkilendirmektedir. Bunu ise sanal sermayenin ve kriz teorisinin ortaya çıkışına bağlayarak yapar. Harvey’e göre, kapitalist ekonomide rant sermaye faiziyle karışmış ve bunun sonucu olarak da kapitalizmin gelişmesinde rant artışları çok büyük önem kazanmıştır (Harvey 2013, 176).

Yine Harvey’e göre merkezi konumlarda toprak değerinin belirlenmesinde mutlak ve tekel rantları egemense toprak değeri, kullanımı belirlemektedir. Ancak eğer farklılık rantı egemen olursa kullanım, toprak değerini belirleyecektir. Uygulamada rant, üç koşulun birlikte gerçekleşmesi ile oluşur ama rantsal değerin hangi kısmının hangi koşul tarafından oluşturulduğunu belirlemek zordur. Tekel rantı ve mutlak rant, kentler daha büyük oldukları ve coğrafi olarak farklılaştıkları için eskiye oranla daha fazla önem kazanmıştır ve günümüzde metropollerin merkezlerinde mutlak ve tekel rantlarının üretim maliyetlerine girdiği ve dolayısıyla kullanımı belirlediği süreç daha önemlidir.  Bireysel ve sınıf tekelci rantlar; konuma, belirli faaliyet biçimine, gelir gruplarına ve rantiye sınıfının kamu kararlarını kendi çıkarları doğrultusunda yönlendirme gücüne bağlı olarak uygulanmaktadır. Merkezi konumlardaki toprak ve mülk rantları toprağın marjinal üretkenliğinden değil, mutlak ve daha da önemlisi tekel rantlarının uygulanmasından kaynaklanmaktadır (Harvey 2013, 175-179).

Bu kapsamda görüleceği üzere kentsel rant çalışmalarında genel olarak Marx’ın rant kategorileri kullanılmakta ve yapılan çalışmalarda bunların kentsel bağlamda uygulanmasına yönelik tartışmalar yapılmaktadır. Örneğin Breugel, farklılık rantının bir kent içindeki, ya da kentler arasındaki rantta ortaya çıkan değişkenlerde görülebildiğini söylemektedir. Edel’e göre, toprak sahipleri toprağı en pahalı kullanım yoluyla yeniden geliştirmek suretiyle farklılık rantı elde edebilmektedirler (Edel 1976, 110).

Hoell’e göreyse, kent toprağının kıtlığı kentsel rantların oluşumunun en önemli nedenidir. Rant, bu toprakların özel mülk sahibi tarafından ele geçirilmesi sonucunda doğar. Merkezi konumda veya elverişli yerlerde bulunan toprakların bu kişiler tarafından ele geçirilmesi ile kentlerde inşaat alanları için kira bedelleri ve toprak fiyatları yükselir. Bu yüksek kiralar nedeniyle inşaat sahibi toprak rantını kiracıların sırtına yükler ve arsa fiyatları yükselir. Öte yandan kentsel toprak rantı, konum rantı olduğu için diğer rant türlerinden ayrılır. Burada verimlilik rantına rastlanmaz. Niteliği de birçok durumda tekel fiyatına bağlı olduğu için tekel rantı niteliği taşır (Hoell 1979, 49).

Diğer yandan bu görüşlere rağmen birtakım yazarlara göreyse rant kuramlarının, kentsel alanlara uyarlanması olanaksızdır. Örneğin, Ball ve Fine, 1980’li yıllarda yapmış oldukları çalışmalarda, toprak sahiplerinin rolünü analiz etmek için farklılık rantına yönelmişlerdir. Ancak Ball çalışmasında, Marx’ın mutlak rant dışındaki kuramının kentsel alana uygulanmasının olanaksız olduğunu ve tarımsal rant kategorilerinin doğrudan kentsel alana uyarlanamayacağını ifade etmiştir (M. Ball 1985, 71-86).

Öte yandan günümüzde kentsel rant çalışmalarının çıkış noktası farklılık rantı, mutlak rant ya da tekel rantı ayrımına dayanmakla birlikte, Marx’ın mutlak rant kavramı eleştiri almakta ve kentsel toprak kullanımlarında tekel rantının mı mutlak rantın mı belirleyici olduğu konusunda tartışmalar yaşanmaktadır. Ancak, rant kategorilerinin özellikle konut arsasında uygulanmasında ciddi sorunlar oluştuğu (Clarke ve Ginsburg 1979, 21) ya da tarımsal rant kategorilerinin kentsel durumla yer değiştirilerek uygulanmasının bir yanılgı olduğuna yönelik düşünceler de vardır (Ball 1985, 513-514).

Evans’ın çalışmaları ise kentsel toprağın değeri ile toprak arzı arasındaki ilişkiyi belirlemeye yöneliktir. Evans, toprakta arza dikkat çekerek, imar kazançlarından alınacak verginin toprağa açılma oranını yavaşlatacağını, bunun da toprağın fiyatını artıracağını belirtmektedir (Evans 1983, 127-128).

Clarke ve Ginsburg, farklılık rantının yalnızca toprağın doğal niteliklerinden kaynaklanmadığını, aynı zamanda o toprak üzerindeki önceki kullanım ve değerlendirmelerin bir bileşimini içerdiğini ifade etmektedir (Clarke ve Ginsburg 1979, 22). Ayrıca, Clarke ve Ginsburg için konut arsası rantı, kullanıcının talebi olmadan belirlenemez ve özünde tüketicinin belirli bir konumdaki bir konut için ödeyeceği bir değişim değerini ifade eder. Buna göre konut ve arsa rantı, satın alanın gereksinmeleri ve ödeme güçleri tarafından belirlenen bir tekel rantı olarak kabul edilebilir. Diğer taraftan Clarke rant farklılıklarının, kapitalist koşullardaki ekonomik büyümenin sahip olduğu mekânsal yoğunlaşmalara bağlı olduğu savını da öne sürmektedir (Akın 2007, 46).

Dowall, kentsel toprak sorunlarını; uygun fiyatta ve uygun bölgede toprak olmayışı, maliyetinin yüksek olması nedeniyle toprağın ve konutun sahipliğindeki güçlük, kentsel gelişme bölgelerinde devlet politikaları ve faaliyetlerinin yetersizliği, özel sektörün devletin toprak düzenlemelerine direnmesi ve toprağın geliştirilmesindeki kaynak sınırlamaları olarak belirtmektedir.  Dowall’a göre, çok hızlı büyüyen kentlerde altyapı kapasitesi yetersizliği kent toprağının gelişimini zorlaştırır ve toprak fiyatlarının artmasına neden olur (Dowall 1991, 2-3).

Turan’a göre ise mali sermayenin bağımsız bir aktör haline geldiği günümüzde, kentsel rantlar küresel kapitalizme eklemlenmenin önemli bir aracı haline gelmiştir (Turan 2009, 14). Ayrıca, kentsel rant; kamu sektörünün eylem ve kararları, piyasa mekanizması ve imar haklarıyla yaratılan artı değerin bir ürünüdür. Bu kapsamda, toprağı konu alan her türlü yasal düzenleme ya yeni bir rant oluşumuna yol açar ya da oluşmuş ranta meşru bir temel kazandırır. O halde kamunun toprakla ilgili bütün karar, eylem ve işlemlerini bu sürecin bir parçası olarak nitelendirilebilir (Turan 2009, 114-116). Ayrıca yönetsel etkinlikler olarak nitelendirilebilecek bütün düzenleyici işlemler de kentsel rantın oluşum sürecini hazırlayabilmektedir (Turan 2009, 132).

Öte yandan, fiziksel olarak üretilemeyen, ya da çok sınırlı bir biçimde üretilebilen bir kaynak olan toprak, kullanım amaçlarına göre tarımsal toprak ve kentsel toprak olarak sınıflandırılmaktadır. Tarımsal toprak; üzerinde tarımsal üretim yapılan ve değeri, tarımsal üretim açısından verimliliği ile belirlenen topraktır. Kentsel toprak (Arsa) ise; “kent ve kasabalarda, yapı yapmaya ayrılmış ve kent yönetiminin sunduğu kolaylık ve donanımlardan yararlanabilecek yerey (arazi)” olarak tanımlanmaktadır  (Keleş 1998, 83).

Tekeli, kentsel toprakta imar hakkı olmadığını, ancak imar hakkı verilme olasılığının yüksek olduğunu ifade etmektedir (Tekeli 1991, 135). İmar parseli haline getirilerek üzerinde imar hakkı tanınan toprak ise kentsel arsadır. Bu nedenle tarımsal toprak, kentsel toprak ve kentsel arsa kavramları arasında ayrım yapılması gerekmektedir. Tekeli’ye göre imar hakkı verilmesi olasılığı kentsel topraklarda el değiştirme sürecini hızlandırmaktadır.

Diğer taraftan birçok yazara göre kent topraklarında; toplu konut projeleri, kat artışları, çeşitli kentsel dönüşüm, yenileme, koruma projeleri ve sosyal konut uygulamaları sonucunda arsa değerleri yükselmekte ve bu husus kentsel rant yaratmaktadır.

Bu kapsamda;

• Plan kararları ve değişimleri,
• Yeni ticari faaliyetlerin yer seçimi,
• Kentsel altyapı ve ulaşım imkânlarının gelişimi,
• Sosyal servisler,
• Spekülatif faaliyetler,
• Ana trafik aksanları,
• Kat yükseklikleri,
• Belediyelerin yatırımları

gibi unsurlar, kentsel rantın oluşumunda etkili olabilmektedir.

03.04.2017

Dr. Hasan AYKIN

Bu çalışmadaki değerli katkılarından dolayı Mustafa Öcelan’a teşekkür ederim.

KAYNAKLAR

Akın, E. (2007). Kentsel Gelişme ve Kentsel Rantlar: Ankara Örneği. Ankara: Ankara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Kamu Yönetimi ve Siyaset Bilimi (Kent ve Çevre Bilimleri) Anabilim Dalı.

Ball, M. (1985). Land Rent and the Construction Theory. M. Ball, V. Bentivegna, M. Edwards, & M. Folin içinde, Land Rent, Housing and Urban Planning (s. 71-86). London, Sydney: Croom Hell.

Ball, M. (1985). The Urban Rent Question. Environment and Planning A (17), 503-525.

Clarke, S., & Ginsburg, N. (1979). Konutun Ekonomi Politiği-1. Mimarlık, Çeviren: Haldun Ertekin (79/3), 20-23.

Dowall, D. E. (1991). Land Market Assessment: A New Tool for Urban Management. Washington, D.C.: UNCHS, Urban Management Program.

Edel, M. (1976). Marx’s Theory of Rent: Urban Applications. Kapitalistate .

Evans, A. (1983). The Determination of the Price of Land. Urban Studies (20), 119-129.

Hoell, G. (1979). Tarımda Kapitalizmin Gelişmesi ve Toprak Rantı. (A. Doğkan, Çev.) İstanbul: Bilim Yayınları.

Keleş, R. (1998). Kentbilim Terimleri Sözlüğü. Ankara: İmge Kitabevi.

Keleş, R. (2013). Kentleşme Politikası. Ankara: İmge Kitabevi, 13. Baskı.

Tekeli, İ. (1991). Kentsel Topraklarda Mülkiyet Kurumunun Varlığının Toplumsal Sonuçları ve Yeniden Düzenleme Olanakları Üzerine. Kent Kooperatifçiliği Altıncı Teknik Semineri, Sarıgerme, 1991 . Ankara: Türkkent Yayınları No:4.

Turan, M. (2009). Türkiye’de Kentsel Rant Devlet Mülkiyetinden Özel Mülkiyete. Ankara: Tan Kitabevi, 1. Baskı.