GELİR VERGİSİ

GAYRİMENKULLERİN ELDEN ÇIKARILMASINDA GELİR VERGİSİ YÜKÜMLÜLÜKLERİ

Gayrimenkul alım satımı işlemlerinin mahiyetinin tespiti gerekir. Öncelikle gayrimenkulün elde çıkarılması, satılmasının ticari faaliyet kapsamında değrelendirilip değerlendirilmeyeceğine bakılır. Ticari kazanç kapsamında olmayan gayrimenkullerin elde çıkarılmasında, bir kazanç doğmuşsa bu kez değer artış kazancı hükümlerine bakılır.

GAYRİMENKUL ALIM-SATIM İŞLERİNDE ‘TİCARİ KAZANÇ DEĞER ARTIŞ KAZANCI’ AYRIMI

Gayrimenkullerin elden çıkarılmalarından doğan kazancın niteliğinin belirlenmesi, yani kazancın diğer kazanç ve iratlar gelir türündeki “değer artış kazancı” olarak mı, yoksa ticari kazanç mı olarak vergilendirilmesi gerektiğinin belirlenmesi önem arz etmektedir.

Burada üç temel ölçüt söz konusudur:

1- Faaliyette devamlılık: Gayrimenkul alım satım işleri devamlı olarak, bir meslek halinde sürdürülüyorsa elde edilen kazanç ticari kazançtır. Burada devamlılık unsurunu belirleyen en belirleyici ölçüt ‘kazanç doğuran işlem sayısındaki çokluktur. İşlem sayısındaki çokluk gayrimenkullerin aynı takvim yılı içerisinde birden fazla veya takip eden birden fazla takvim yılında art arda satılmış olmasına göre belirlenir.

2- Satışın Yapılma Amacı: Alım satım işlemlerinin birden fazla olması halinde kazanç şeklinin belirlenebilmesi için ikinci önemli unsur olan “satışın hangi amaçla yapıldığı”nın tespit edilmesi gerekmektedir. Gayrimenkul alım satımı kazanç elde etmek için yapılıyorsa söz konusu alımsatım işlemi ticari kazanç kapsamında değerlendirilir. Gayrimenkul alım satımında ticari bir amaç yoksa şahsi ihtiyacın karşılanması ya da servetin korunması amacıyla yapılıyorsa elde edilen kazanç değer artış kazancı olarak değerlendirilir.

3- Ticari Organizayonun Varlığı: Gayrimenkul alım satımı, şekli ve maddi şartları ile kurulmuş bir ticari organizasyon içinde yapılıyorsa elde edilen kazanç ticari kazançtır. Ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açıkça belli olmadığı hallerde ise kazanç türü “faaliyetteki devamlılık” ve “satışın hangi amaçla yapıldığı” unsurlarına göre tespit edilir.

Yukarıdaki unsurları taşıyan bir gayrimenkul satışı söz konusu ise, ticari kazanç hükümlerine göre vergilenecektir. Aksi takdirde “değer artış kazancı” hükümleri söz konusu olacaktır.

GELİR VERGİSİ KANUNUNA GÖRE GAYRİMENKUL VE ELDEN ÇIKARMA TANIMLARI

Gelir Vergisi Kanununun mükerrer 80 inci maddesinin 6 ıncı bendi uyarınca, aşağıda belirtilen mal ve hakların 5 yıl içerisinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancının konusunu oluşturmaktadır.

• Arazi, bina, maden suları, memba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı,

  • Voli mahalleri ve dalyanlar
  • Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar,
  • Gemi ve gemi payları ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları.

Elden çıkarmadan maksat, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir bedel karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasıdır.

MİRAS KALAN VEYA HERHANGİ BİR ŞEKİLDE İVAZSIZ ELDE EDİLEN GAYRİMENKULLERİN ELDEN ÇIKARILMASINDA VERGİ VAR MI?

Bedelsiz (ivazsız, miras yoluyla) elde edilen mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyecektir. Bunun dışında, iktisap şekli ne olursa olsun söz konusu mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak vergilendirilecektir.

Örnek 1: Bayan (A) 10.07.2013 tarihinde kendisine miras yoluyla intikal eden apartman dairesini, 16.09.2013 tarihinde satmıştır. Satışa konu apartman dairesinin bedelsiz olarak (veraset yoluyla) intikal etmesi nedeniyle, Bayan (A)’nın bu satıştan elde ettiği gelir, tutarı ne olursa olsun, değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyecektir.

GAYRİMENKULLERİN ELDE ÇIKARILMA SÜRESİ VERGİLEMEYİ ETKİLER Mİ?

Değer artış kazancında mal ve hakların ne kadar sürede elinizde bulunduğu hususu önem taşır. Belli bir sürenin üzerinde tutulan gayrimenkullerin satışında vergi yükümlülüğü doğmaz. Söz konusu gayrimenkul ve diğer mal ve haklar, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar, değer artış kazancı olarak değerlendirilecektir.

SAFİ DEĞER ARTIŞININ TESPİTİ

Değer artış kazancında vergilendirilecek kazanca “safi değer artışı” denilmektedir.

Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından aşağıdaki indirimlerin düşülmesi suretiyle bulunmaktadır.

Mal ve hakların elden çıkarılması sonucunda elde edilen değer artış kazancından indirilebilecek giderler;

— Elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedeli,

— Elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının üzerinde kalan giderler ve ödenen vergi ve harçlar.

Maliyet bedelinin tespit edilememesi halinde maliyet bedeli yerine; Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre Takdir Komisyonunca tespit edilecek bedel esas alınacaktır.

Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan mal ve hakların, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Türkiye İstatistik Kurumu’nca belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilecektir.

DEĞER ARTIŞI KAZANCINDA İSTİSNA TUTARI

Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç, 6.000 (296 Seri No’lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 1.1.2017 tarihinden itibaren 11.000 TL.)Yeni Türk Lirası gelir vergisinden müstesnadır.

DEĞER ARTIŞ KAZANCINA İLİŞKİN VERGİNİN HESAPLANMASI

Gayrimenkul satışı nedeniyle elde edilen kazancın vergilemesinde, önce safi kazanca ulaşılacak, daha sonra bu kazançtan istisna tutarı düşülüp Gelir Vergisi Kanununun 103 üncü tarifesindeki oranlar uygulanacaktır. Aşağıda konuya ilişkin örnek verilmiştir:

Örnek 5: Bay Ahmet, 10.07.2013 tarihinde 200.000 TL’ye satın almış olduğu konutu 15.04.2016 tarihinde 300.000 TL’ye satmıştır. Buna göre, Bay Ahmet konutu alış tarihinden itibaren beş tam yıl geçmeden satmış olduğundan dolayı, elde ettiği kazanç değer artış kazancı olarak vergiye tabi olacaktır. Elde ettiği değer artış kazancı ve vergilere ilişkin rakamlar aşağıdaki gibi olacaktır.

Alış Bedeli : 200.000 TL

Satış Bedeli : 300.000 TL

Endeks : %18.26

Alış ÜFE : 212.39

Satış ÜFE : 251.17

Değerlenmiş Alış Bedeli : 236.517,73 TL

Gayrisafi Hasılat : 63.482,27 TL

Toplam Gider : 0,00 TL

Safi Değer Artış : 63.482,27 TL

İstisna : 11.000 TL

Vergiye Tabi Matrah : 52.482,27 TL

Gelir Vergisi : 11.440,21 TL

Söz konusu hesaplama için uzun uzun uğraşmanıza gerek yok. Gelir İdaresi Başkanlığ bir hesaplama aracı oluşturmuş. Alış ve satış bedeli ile iktisap tarihi ve satış tarihi bilgilerinizi girdiğinizde yukarıdaki rakamlar otomatik olarak karşınıza geliyor. Ayrca tapu harcı tuturına da yer veriliyor.

Gayrimenkul satışı nedeniyle oluşan vergiyi (değer artaşı kazancı) hesaplamak için TIKLAYINIZ

DEĞER ARTIŞ KAZANCININ BEYANI

Değer artış kazançlarının beyan konusu edilip edilmeyeceği, elde edilen iradın (safi değer artışının) istisna haddinin altında kalıp kalmadığına bağlıdır. İstisna haddini aşan tutarda gelir elde edilmesi halinde yıllık beyanname verilecektir.

Elde edilen değer artış kazancının safi miktarı, açıklanan istisna sınırını aşması durumunda, elde edilen gelir satışın yapıldığı yılı takip eden yılın Mart ayının 1 inci gününden 25 inci günü akşamına kadar Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi ile beyan edilecektir.

DEĞER ARTIŞ KAZANCININ ÖDENME ZAMANI

Beyanname üzerinden hesaplanan değer artış kazancına ilişkin gelir vergisi, Mart ve Temmuz aylarında olmak üzere 2 eşit taksitte ödenecektir

12.04.2017

vergidosyasi.com