Kat İrtifakı-Kat Mülkiyeti

Kat irtifakı inşaatı henüz bitmemiş yani inşaatı yapılacak veya yapılmakta olan arsa üzerinde almayı düşündüğünüz dairenin hissesine düşen arsa tapusu demektir. Örneğin, 1000 m2 üzerine beş daireli bir bina yapılacak. Siz de bu arsadan satın alıyorsunuz. Tapuda yapılacak binadan size ait olacak dairenin arsa hissesinin gösterildiği tapu kat irtfaklı tapu olarak geçiyor.

Binanın tamamlanmasından sonra, tapuda her bir bölüm kat mülkiyeti kanununa göre bağımsız bölümler şeklinde kat mülkiyetli olarak tescil ediliyor.

Ancak, ülkemizde pek çok bina, kat mülkiyetine geçişle ilgili işlemleri yapmamaları nedeniyle kat irtifakı şeklinde gözüküyor. Bu durumda, aslında arsa payı niteliği ağır basan kar irtifaklı tapu nedeniyle emlak vergisi arsa olarak mı ödenecek, yoksa gerçek duruma uygun şekilde bina haline gelmiş taşınmaz için bina olarak mı emlak vergisi hesaplanacak sorusu gündeme geliyor?

Kat irtifaklı taşınmazın emlak vergisi arsa olarak mı yoksa bina olarak mı emlak vergisine tabi tutulacaktır? Bina haline gelip kullanılmaya başlanmasına rağmen tapuda kat mülkiyetine geçilmemiş taşınmazlar emlak vergisini arsa olarak mı yoksa bina olarak mı ödeyecekler? 

Taşınmazın bina veya arsa olarak dikkate alınması, emlak vergisi oranlarının ve matrahı belirleyen unsurların farklılığı nedeniyle tahakkuk ettirilecek emlak vergisi rakamını etkiliyor. Bu nedenle, olması gerekenden farklı nitelikte değerlendirilen taşınmazın emlak vergisi yanlış ödendiği gerekçesi ile sonradan cezalı emlak vergisi tarhiyatı söz konusu olabiliyor.

2017 YILI İÇİN GEÇERLİ EMLAK VERGİSİ ORANLARI İÇİN TIKLAYINIZ.

Konuya ilişkin olarak özelge talebi üzerine idare verdiği görüşte: kat irtifaklı tapuya sahip gayrimenkulün bina olarak kullanılmaya başlanması halinde, kat mülkiyetine geçilip geçilmediğine bakılmaksızın, kullanılmaya başlandığı tarihi takip eden bütçe yılı itibarıyla bina vergisine tabi tutulması gerekecektir.

21.04.2017

vergidosyasi.com

İlgili özelge aşağıda sunulmuştur:

T.C.

GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI

 İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI

Mükellef Hizmetletleri Diğer Vergiler Grup Müdürlüğü

Sayı: B.07.1.GİB.4.34.18.01-175.01[3-2012/6-1.22.6618]-2457              07/08/2012

Konu: Kat irtifakı olan gayrimenkulün emlak vergisi hk.

İlgide kayıtlı özelge talep formunda, İstanbul İli, … Belediyesi sınırlarında bulunan ve 19/3/2010 tarihinde kat irtifaklı tapu aldığınız gayrimenkul için adı geçen Belediye Başkanlığı tarafından kat mülkiyetine geçmediğiniz gerekçesiyle arsa vergisi tahakkuk ettirildiği belirtilerek konu hakkında Başkanlığımız görüşü sorulmaktadır.

1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun bina vergisinin mükellefini belirleyen 3 üncü maddesinde; bina vergisini, binanın malikinin, varsa intifa hakkı sahibinin, her ikisi de yoksa binaya malik gibi tasarruf edenlerin ödeyeceği hükme bağlanmıştır.

Aynı Kanunun vergi değerini tadil eden sebepleri belirleyen 33 üncü maddesinin 1 inci fıkrasında, yeni bina inşa edilmesinin vergi değerini tadil eden sebep olduğu; 23 üncü maddesinin birinci fıkrasında da, 33 üncü maddede (8 numaralı fıkra hariç) yazılı vergi değerini tadil eden nedenlerin bulunması halinde (geçici ve daimi muafiyetten faydalanılması hali dahil) emlak vergisi bildiriminin verilmesinin zorunlu olduğu, bildirimlerin yeni inşa edilen binalar için, inşaatın sona erdiği veya inşaatın sona ermesinden evvel kısmen kullanılmaya başlanmış ise her kısmın kullanılmasına başlandığı bütçe yılı içerisinde, inşaatın bitimi bütçe yılının son üç ayı içinde vuku bulmuş ise olayın vuku bulduğu tarihten itibaren üç ay içinde emlakın bulunduğu yerdeki ilgili belediyeye verileceği; 19 uncu maddesinin beşinci fıkrasında ise, üzerine bina yapılan arsanın, arazi vergisi mükellefiyetinin inşaatın bittiği yılı takip eden bütçe yılından itibaren sona ereceği hükümlerine yer verilmiştir.

Bu hükümlere göre, bina vergisi mükellefiyeti; yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarihi takip eden bütçe yılından itibaren, bina yapı kullanma izin belgesinin alınmasından önce kullanılmaya başlanılmış ise kullanılmaya başlanıldığı tarihi takip eden bütçe yılından itibaren başlamış olmaktadır.

Öte yandan, binanın, fen ve sağlık bakımından oturmaya elverişli hale gelmesi, su, elektrik ve doğalgaz aboneliğinin tesis edilmesi, mesken olarak kullanıldığına karine teşkil etmekte olup dolayısıyla mükelleflerin bina vergisi ile ilgili yükümlülüklerini yerine getirmeleri gerekmektedir.

Bu itibarla, İstanbul İli, … Belediye sınırları içinde bulunan ve 19/3/2010 tarihinde kat irtifaklı tapu aldığınız gayrimenkulün bina olarak kullanılmaya başlanması halinde, kat mülkiyetine geçilip geçilmediğine bakılmaksızın, kullanılmaya başlandığı tarihi takip eden bütçe yılı itibarıyla bina vergisine tabi tutulması gerekecektir.

Bilgi edinilmesini rica ederim.

(*)     Bu Özelge 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 413.maddesine dayanılarak verilmiştir.

(**)   İnceleme, yargı ya da uzlaşmada olduğu halde bu konuya ilişkin olarak yanlış bilgi verilmiş ise bu özelge geçersizdir.

(***) Talebiniz üzerine tayin edilmiş olan bu özelgeye uygun işlem yapmanız hâlinde, bu fiilleriniz dolayısıyla vergi tarh edilmesi icap ederse, tarafınıza vergi cezası kesilmeyecek ve tarh edilen vergi için gecikme faizi hesaplanmayacaktır.